住宅出租與自住，稅負差在哪？房屋稅與房地合一稅一次看

同一間住宅，自住還是出租、出租有沒有報稅，稅負會差很多。這篇用新北市稅率表和財政部資料，整理最常被問的幾個差別。

房屋稅：用途決定稅率

依新北市稅捐處的稅率表，住家用房屋分幾種情形：

• 自住：本人、配偶及未成年子女全國最多 3 戶，稅率 1.2%；全國單一自住且現值在一定金額以下，稅率 1%。
• 出租並申報租賃所得、達當地一般租金標準：全國 4 戶以內為 1.5%，5～6 戶 2%，7 戶以上 2.4%。
• 其他非自住：全國 2 戶以內 3.2%，3～4 戶 3.8%，5～6 戶 4.2%，7 戶以上 4.8%。

重點是：同樣出租，有沒有申報租賃所得、租金有沒有達標準，稅率可能差一倍以上。自住稅率要符合戶籍、無出租等條件，且要向稅捐處申報。

房地合一稅：自住有優惠

個人出售房地，依持有期間適用稅率：2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%（境內居住者）。

若符合自住條件，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分 10%。條件包括本人或配偶、未成年子女在該址設籍、持有並居住連續滿 6 年、出售前 6 年內沒有出租或營業，且每 6 年限用一次。

這表示：房子曾經出租，就可能不符合自住優惠。出租前，先想清楚未來要不要賣。

簡單的判斷順序

先確認全國持有戶數與是否申報，再看租金有沒有達標準，最後才比較稅率。順序反了，很容易拿錯表格、算錯稅。

出租前要想的三件事

1. 租金要不要申報？申報會增加所得稅負擔，但房屋稅與日後出售的規劃也會不同。
2. 未來是自住還是賣出？出租會影響自住優惠。
3. 使用情形改變，要在開徵前 40 日向稅捐處申報。

提醒

稅制會調整，且每個人的戶數、所得與持有期間不同。本文為一般通則，個案請洽稅務人員或國稅局、稅捐處確認。本站「試算工具」可以先抓房地合一稅的大概金額。